Première tour mixte de France, Hermitage Plaza intéresse surtout les étrangers

 
Les tours mixtes mélangeant bureaux et logements sont fréquentes à l’étranger. En France, celle d’Hermitage, située à La Défense, suscite surtout l’intérêt d’investisseurs étrangers. Les français, eux, sont plus sceptiques.

Première tour mixte de France,

Hermitage Plaza

intéresse surtout les étrangers

LESECHOS.FR | LE 21/03/14

Première de son genre en France, la tour mixte de l’Hermitage Plaza, abritant à la fois des bureaux, des logements, un hôtel et des commerces avance... à pas comptés. « Le permis de construire n’est pas encore purgé de tous ses recours, mais ils sont en cours de traitement, indique le vice-président d’Hermitage, Gilles Soulié. S’ils sont traités d’ici la fin de l’année, nous espérons de commencer la démolition des bâtiments existants en novembre 2014 et mettre la tour en chantier au printemps 2015 , ce qui impliquerait une livraison début 2019».

Le projet représente un investissement de 2,4 milliards d’euros, devant être financé en partie par la vente en l’état futur d’achèvement des logements aux particuliers. Ces derniers représentent un peu plus de 50% du total de l’investissement pour 60% des 270.000 m2 prévus soit 162.000 m2. Outre le produit de leur vente, 1,2 à 1,5 milliard d’euros proviendra d’emprunts bancaires. Sberbank a donné son accord de principe et Deutsche Bank a rejoint le projet ainsi que le Crédit Suisse, deux banques avec lesquelles « nous discutons de l’optimisation du montage financier », déclare Gilles Soulié. Selon le schéma actuel, les actionnaires (Emin Iskenderov et des partenaires russes) financeront donc finalement assez peu par fonds propres.

Deux tours

Le projet est en fait un complexe composé de deux tours (320 mètre de haut, respectivement 85 et 86 étages) reliées par un bâtiment bas. Outre des logements, il comprendra 35.000 m2 de bureaux, un hôtel de 40.000 m2 et un centre commercial. Rien ne sera commercialisable avant la mise en chantier du projet. Mais des contacts avec les investisseurs, il ressort que le profil de ceux ayant manifesté des marques d’intérêt diffère selon la nature de l’actif. « Nous conserverons le centre commercial, mais il pourrait y avoir un investisseur minoritaire et ceux intéressés comprennent plusieurs Français ainsi qu’un Chinois », précise Gilles Soulié.

Les chinois, d’une manière générale, n’investissent pas encore en France, mais un fonds chinois était déjà en lice pour le centre commercial de Beaugrenelle, avant de se retirer. L’hôtel, un cinq étoiles, a vocation, lui, à être cédé et a suscité l’intérêt d’un investisseur coréen. «  Nous avons beaucoup travaillé avec Four Seasons, mais avons également lancé un appel d’offre international sur invitation, auxquels tous ont répondu, avec des concepts différents, que nous étudions, poursuit-il. Les bureaux, eux, seront cédés à un, ou au maximum deux, investisseurs mais des discussions sont prématurées  : sur ce type d’actif, les acquisitions ne s’effectuent pas aussi longtemps avant la livraison ».

Problème culturel

Au final, les marques d’intérêt proviennent davantage d’Asiatiques, d’Indiens et de Moyen-Orientaux que de Français. Dès son origine, le projet d’Hermitage a suscité la défiance en France et pas seulement du fait du fait de son origine russe et des aléas de son financement. Le concept même de tour mixte a même probablement joué davantage encore, malgré la renommée de son architecte, Norman Foster. « Il existe en France un problème culturel, le mélange des bureaux et des logements au sein d’une tour n’a jamais séduit et le cadre juridique est inadapté, commente l’architecte Jean-Paul Viguier.  Pourtant, la mixité est très fréquente à l’étranger. Et c’est un modèle financier qui plaît aux investisseurs, du fait de la diversification des risques ».

Le cadre juridique français apparaît en fait moyennement adapté à la mixité mais pas incompatible, selon Hermitage. Il existe par exemple dans l’hexagone des règles de sécurité (incendie etc) différentes entre les locaux tertiaires et les logements, mais « c’est parfaitement gérable et géré, autrement nous n’aurions jamais obtenu le permis de construire  ! commente Gilles Soulié. La mixité est gérée en compartimentant la copropriété en « volumes », chacun correspondant à un type d’actif (logements, bureaux, etc) ayant son propre syndic, avec une association syndicale libre, ce qui permet de cantonner les charges et les problématiques aux types d’occupants auxquels elles sont liées ». Par ailleurs, les bâtiments sont segmentés, les bureaux occupant la partie basse pour éviter les règles régissant l’accueil du public dans la partie résidentielle.

Vent ascendant

Résultat  : les logements ne démarrent qu’au 28ème étage, soit 100 mètres de haut...et contrairement à la tour de bureaux Majunga (195 mètres), dotée à tous les étages d’ouvertures sur l’extérieur (fenêtres ouvrantes et loggias), les logements d’Hermitage « n’auront pas de balcons, car en très grande hauteur, à partir de 150 mètres, il existe un effet de vent ascendant, explique Gilles Soulié. D’ailleurs, à Londres, la tour mixte Shard (300 mètres) conçue par Renzo Piano avait prévu des balcons à ses logements, sous forme de jardins intérieurs, et a dû y renoncer ». Reste à voir si le concept de logements en très grande hauteur séduira les particuliers. Ils sont cruciaux pour le modèle économique du projet. Hermitage cible a priori les « moyennes fortunes » françaises pour des pieds à terre (de 200 m2 quand même...), et, là encore, les étrangers. Notamment ceux comme les russes préférant la modernité et la vue sur la Seine aux quartiers historiques comme le Marais dont raffolent les Italiens.

Source: http://www.lesechos.fr/21/03/2014/lesechos.fr/0203387288068_premiere-tour-mixte-de-france--hermitage-plaza-interesse-surtout-les-etrangers.htm